區分所有建築物修繕與重建問題之研究-以我國公寓大廈管理條例規定之檢討為中心

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Title:	區分所有建築物修繕與重建問題之研究-以我國公寓大廈管理條例規定之檢討為中心
Authors:	廖國宏 Liao, Kuo-Hung
Contributors:	溫豐文 Wen, feng-Wen 東海大學法律學系
Keywords:	區分所有權;公寓大廈管理條例;專有部分;共用部分;修繕;重建
Date:	2005
Issue Date:	2011-05-19T08:06:44Z (UTC)
Abstract:	一棟建築物區分為數部分，在各部分各成立一所有權，謂之建築物區分所有。區分所有權被視為傳統一物一權主義原則下之特別態樣。而隨著經濟迅速發展，人口高度集中，公寓、大廈等區分所有建築物已成為都市地區隨處可見的景觀，亦為許多人安身立命的場所。由於區分所有建築物各專有部分緊密相連，建築物內各種公共設施均由區分所有權人共用，致使區分所有權人在生活上及建築物管理上形成一密切的團體關係，為因應區分所有團體在管理及權益調整上相關問題，我國於民國八十四年制定公寓大廈管理條例，作為規範區分所有建築物管理之主要依據。惟建築物有可能因經年累月日曬雨淋之侵蝕而朽壞，亦有可能因天災人禍而毀損滅失。為維持其正常機能，日常維護與損壞修繕即不可或缺；如毀損情形嚴重，即必須拆除重建。區分所有建築物之修繕攸關居住品質與安全，是管理上的重要課題。而區分所有建築物之重建，涉及共識之形成、費用之籌措分擔及區分所有權人間、區分所有權人與第三人間權益調整，可說是區分所有關係中最複雜的問題。我國公寓大廈管理條例對於修繕相關規定尚稱完備，但對於重建之規定則過於簡略。有鑒於近年來輻射屋、海砂屋以及震災、土石流等致使建築物毀損滅失之事件時有所聞，相關法制是否足以因應即有檢討之必要。本論文主要以公寓大廈管理條例中有關修繕與重建之規定作為研究對象，並參照德國、日本立法例提出若干修法淺見，希冀在將來或可對相關規範之制定或修改有所貢獻。本論文共計分為五章：第一章緒論論述本論文之研究動機、目的與研究方法、範圍、架構。第二章區分所有權之基礎理論區分所有權被認為是一物一權主義原則下之特別態樣，其內容構成與成立要件均有探究之必要。再者，區分所有建築物包含專有部分與共用部分，本章簡要分析其範圍、性質、內容，並說明建築物與基地之關係。第三章區分所有建築物之修繕本章依修繕決定主體之不同，區分為專有部分及約定專用部分之修繕、共用部分及約定共用部分之修繕，就現行法之規定加以說明。接下來介紹日本建物區分所有法中因突發災害致一部滅失之復舊制度，最後探討修繕費用之來源及相關問題。第四章區分所有建築物之重建先說明重建之概念與類型，以下依序就重建要件與決議、區分所有權人內部權益調整、區分所有權人與第三人之外部權益調整、重建團體與重建進行等相關事項加以探討。由於現行法規定十分簡略，故內容著重於外國法制之介紹與我國法制之檢討。最後並就社區建築物重建相關問題加以討論。第五章結論與建議本章就前述修繕與重建問題之研究結論加以整理，並彙整提出若干修法淺見以供參考，希望有助於未來相關法制之修改與建立。
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