論區分所有建築物管理之有關問題─以秩序維持制度為中心

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Title:	論區分所有建築物管理之有關問題─以秩序維持制度為中心
Other Titles:	Some problems about the management of the condominium ─ The system of measures undertaken for orderly management
Authors:	古振暉 Cuu, Jan-Whe
Contributors:	溫豐文 Wen, Feng-Wen 東海大學法律學系
Keywords:	區分所有;管理;秩序維持 Condominium;Management;Orderly management
Date:	1994
Issue Date:	2011-06-15T06:15:11Z (UTC)
Abstract:	隨著經濟的快速發展與都市的現代化，人口逐漸往都市集中，土地利用也趨於立體化，加以建築技術之創新突破，致高樓及住宅社區數量大量增加，由於此一新趨勢係我國國民過去從未有的居住型態，故多對建物內部之權利義務無法即時調整其觀念，再加以國內相關法令規章闕如，所以不但住戶內部紛爭時起，更成為刑事犯罪者的「溫床」。特別是公寓、大廈等區分所有建物，由於其構造非常緊密，建物之共有部份，附屬建物、基地等也在法律上適用或準用共有關係。因此區分所有人相互在事實上或法律上皆具有緊密不可分之關係。為妥善處理此關係，故有所謂管理制度之產生，使區分所有人從日常的生活到非常的大修繕都能遵循一定之秩序而行動。惟若違反此一秩序，不僅有關之區分所有人，同時也損害了區分所有人全體之共同利益，而使整個管理制度隨之瓦解。為落實整體秩序之順利進行，一個完善周密的秩序維持制度有其必要。為重整國內區分所有建物之秩序，不得不有一套健全之管理制度，而紛爭之平息，又非賴有效的制裁措施不為功。故本論文援就公寓管理體系中之秩序維持制度為核心，旁及於目前公寓管理制度之根本理念，比較各國立法與我國實務現況，最後對內政部之「公寓大廈管理條例」草案提出新建言，其主要內容有：第一章，首就本論文之研究動機、目的、範圍及方法，作一概述。第二章，簡略介紹區分所有建物之管理，包括方式與內容、組織、規約，以便能對區分所有建物之管理制度有一整體之概念。第三章，以德、日立法例之介紹為主，討論區分所有建物管理之秩序維持制度，除剖析整個制度的精神與理論外，並評論比較相關之實務現況，俾對我國建立相關制度有較詳實之依據。第四章，以重大紛爭之處理為主，藉以了解整個秩序維持制度運作之實況。第五章，先討論我國實務目前對於重大紛爭處理的態度與方法，在進而以「公寓大廈管理條例」草案有關秩序維持制度的規定為對象，進行檢討與批評。第六章，綜合上述各章探討之成果，做成結論並提出若干建議，俾為未來立法之參考。
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